Immobili sulla carta, alla fidejussione ci pensa il notaio
L’acquirente di un immobile ancora da costruire adesso può stare più tranquillo: ci pensa il notaio a controllare la regolarità sia della fidejussione che il costruttore deve rilasciargli a garanzia dei versamenti che man mano effettua in suo favore e sia del rilascio della polizza postuma decennale a copertura di eventuali vizi dell’immobile dopo la conclusone della compravendita.
È stata definitivamente approvato dal Senato il Ddl 2681 che prevede, all’articolo 12, la delega al Governo ad adottare disposizioni a tutela di coloro che acquistano un immobile “sulla carta”, disciplinati dalla legge 210/04 e dal Dlgs 122/2005.
La novità consiste principalmente nel fatto che il contratto preliminare di compravendita, così come qualunque atto avente le medesime finalità, dovrà essere redatto per atto pubblico e per scrittura privata autenticata e il notaio sarà dunque tenuto al controllo della legalità di due obblighi a cui è tenuto il costruttore verso il promissario acquirente: quello di consegnare una fidejussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà (articolo 2 del decreto legislativo 122/2005) e, a conclusione dei lavori, della cosiddetta “polizza decennale postuma” a beneficio dell’acquirente a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile (articolo 4 del Dlgs 122/2005).
L’inadempimento a tale ultimo obbligo comporterà la nullità relativa del contratto, che solo l’acquirente potrà fare valere.
Si tratta di due obblighi che il Dlgs 122/2005 aveva già posto in capo al costruttore, ma che non sempre era stato da questi rispettato, con conseguenti gravi pregiudizi in danno dell’acquirente il quale, peccando a volte di eccessiva buona fede, si era fidato delle assicurazioni, verbali o meno, fornitegli dal costruttore stesso.
Lo scopo è stato quello di rafforzare la posizione dell’acquirente. L’acquirente è stato individuato come colui, persona fisica, che acquista l’immobile da costruire ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto diretto all’acquisto o comunque al trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. Restano esclusi dal novero degli acquirenti tutte le società o enti collettivi, siano essi a personalità giuridica o meno.
Quanto al costruttore, la legge richiama l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettono in vendita o che vendono un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi.
L’articolo 2 del Dlgs 122/2005 prevede l’obbligo della garanzia fidejussoria per consentire al promissorio acquirente di ottenere la restituzione di tutte le somme da lui anticipate al costruttore, se questi si dimostri insolvente. La polizza assicurativa è invece collegata al rogito e ha efficacia dalla data di ultimazione dei lavori e copre i danni conseguenti a vizi del suolo o a gravi difetti della costruzione che ne comportano la rovina.
Sotto tali due ultimi profili, la delega ora conferita al Governo di attribuire al notaio il ruolo di garante della legalità è senza dubbio un buon traguardo raggiunto: entro 12 mesi dovrà essere adottato un decreto legislativo per attuare la disciplina.
Sarebbe opportuno prevedere esattamente le caratteristiche della “ decennale postuma”, il controllo da parte del notaio della conformità della fidejussione ai requisiti dall’articolo 2 del Dlgs 122 e, soprattutto, l’estensione della garanzia della fidejussione anche alla restituzione, una volta intervenuta la nullità del contratto, del prezzo versato al costruttore.
Fonte: ilsole24ore.com